업무용과 주거용 오피스텔, 오피스텔 투자전망

오피스텔은 저금리 기조가 장기화되면서 수익형 부동산의 전형으로 주목 받아 왔습니다. 그 결과 2014년 4만6천721실이던 오피스텔 공급물량은 2015년에 들어서는, 6만9천1실 까지 늘어 났으며, 2016년 7만2천946실까지 급증 하였습니다. 오피스텔은 이처럼 공급 물량이 증가하자 매매가격과 임대수익률 등 투자지표가 하락하기에 이르었습니다. 오피스텔의 매매가격 변동률을 분기별로 살펴보면, 2014년 4분기 -0.05%에서 2016년 4분기 0.35%까지 상승세를 그리다가 올해 1분기 0.24%로 상승폭이 축소 되었습니다. 오피스텔 임대수익률은, 2011년 1분기 6.16%에서 2013년 1분기 5.94%, 2016년 1분기 5.64%, 올해 1분기 5.39% 등 하락곡선을 그리고 있습니다.

 

오피스텔은, 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 낮에는 업무를 주로 하고 저녁에는 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나게 설계한 형태의 건축물을 치칭하고 있습니다. 오피스텔은 주 용도가 업무시설이며 업무공간이 50% 이상이어야 하고 주거공간이 50% 미만인 건축물을 말하는 것 입니다. 건축법에서는 이를 업무시설에 분류하고 있어서 주택에 포함되지 아니하기 때문에 주택 이외에 오피스텔을 소유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않아서 세제면에서 혜택을 누릴수 있어 인가가 좋은 것입니다.

 

최근들어 오피스텔 동향을 조사한 부동산114에서는, 오피스텔의 임대수익에서 공실이나 세금 등을 감안하면 실질 수익률은 위에서 보고한 조사보다 더욱 낮을 것이라고 예상하면서도 투자 수요에 미치는 영향은 예상만큼 크지 않다고 분석하고 있습니다. 지금처럼 저금리 기조가 유지되고 있는 상황에서 다른 대체 투자처를 찾기 어려운 데다 투자자들의 금리 민감도가 상대적으로 낮기 때문이라고 설명하고 있습니다. 그러나 조정기에 들어간 오피스텔의 분양물량과 달리 입주물량은 소폭 증가하고 있습니다.

 

오피스텔은 건축물 분양에 관한 법률에 따라 업무용으로 사용하는 경우에 한하여 업무시설을 기준으로 하여 세금을 부과하고 있습다. 그러나 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우에는 종합부동산세의 대상이 될 수 있으며, 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정되어 처분할 때 양도소득세가 중과될 수 있습니다. 주거용 오피스텔인지 여부는 공부상 용도구분 또는 사업자 등록 여부와 관계없이 주민등록 전입 여부와 당해연도 오피스텔의 내부 구조·형태, 취사시설 등 거주시설의 구비 여부 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합해 판단하고 있습니다.